Ejemplos reales en Los Cabos y cómo pagar menos ISR al vender una propiedad de lujo
Por Yolanda Ramos – Team Leader en Tu Casa Cabo
Cuando decides vender tu propiedad en Los Cabos, especialmente si es de lujo, hay un concepto que puede marcar la diferencia entre pagar millones en impuestos… o pagar lo justo.
Ese concepto es el costo fiscal.
Es lo que el SAT reconoce como tu inversión en el inmueble, y entre más alto sea, menos ISR pagas al vender.
El costo fiscal es la suma de todos los gastos comprobables que hiciste desde que compraste la propiedad:
Precio de compra (escritura)
Gastos notariales y registrales
Mejoras y remodelaciones (con factura CFDI)
Comisiones de compra y venta (facturadas)
Avalúos profesionales
Actualización por inflación (UDIS)
Este valor no lo define el mercado ni un portal web, sino tu contabilidad personal… y tus facturas.
Precio de compra en 2015: $20,000,000 MXN
Mejoras en cocina, alberca y paisajismo: $1,800,000 MXN (con facturas)
Comisión inmobiliaria (compra): $600,000 MXN
Gastos notariales y escrituración: $300,000 MXN
Total inversión fiscal inicial: $22,700,000 MXN
Ajuste por inflación estimado a 2025 (UDIS): +15% = $26,105,000 MXN
Ahora supongamos que la vendes en 2025 en $32,000,000 MXN.
Tu ganancia gravable sería:
💰 $32,000,000 – $26,105,000 = $5,895,000 MXN
El ISR estimado (ej. 20%) = $1,179,000 MXN
📌 Si no hubieras documentado las mejoras y gastos, el ISR sería sobre una ganancia de más de $10 millones… y pagarías el doble.
Compra en 2019: $800,000 USD
Mejoras interiores + mobiliario fijo: $70,000 USD (con facturas mexicanas)
Comisión pagada: $48,000 USD
Notaría y fideicomiso: $15,000 USD
Total costo fiscal: $933,000 USD
Precio de venta en 2025: $1,100,000 USD
Ganancia gravable: $1,100,000 – $933,000 = $167,000 USD
ISR estimado: entre 15% y 20% ≈ $25,000 – $33,000 USD
🔍 Si no tienes facturas válidas en México, el costo fiscal se reduce y el ISR sube hasta $50,000+ USD.
✔️ Escritura original de compra
✔️ Facturas electrónicas (CFDI) por remodelaciones
✔️ Facturas por comisiones y servicios legales
✔️ Comprobante del pago del notario
✔️ Avalúo profesional (si aplica)
💡 Todo debe estar a tu nombre y emitido en México, en moneda nacional.
🚫 Pensar que “el valor de mercado es suficiente”
🚫 Hacer mejoras sin facturar
🚫 Subdeclarar el valor de compra en la escritura
🚫 No guardar papeles legales de años anteriores
🚫 No calcular la actualización por inflación
Saber calcular y documentar correctamente tu costo fiscal:
✔️ Te permite pagar mucho menos ISR
✔️ Aumenta tu utilidad neta al vender
✔️ Evita retrasos y sorpresas ante notario y SAT
✔️ Te da seguridad legal si te auditan
👉 En Tu Casa Cabo, revisamos tu caso desde el principio, estructuramos la venta con visión fiscal y te ayudamos a optimizar tu operación.
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